说实话，如果不是媳妇儿的一番话，让小李厨子把这几天一直琢磨着帮着鲁达修改的北峪村的开发计划、写论文时研究的那些农村土地政策中的所有权,承包权,经营权三权能关系；非农非粮利用倾向中追求土地收益对农民的影响；村集体经济与合作经济的组织化推进；以及上辈子在城投时接触的几个开发案例，还有这辈子在恩戈罗恩戈罗看到的，所谓的Rustic luxury，翻译过来就是野奢，把这几项串在了一起，李乐也想不到这个所谓的“古村度假综合体”的玩意儿。

今后十几二十年，文旅突然成了地产商不谋而合的开发方向。

商机似乎近在眼前，可大干快上之后，大部分只留下一地鸡毛。

星级酒店、度假村、主题公园、特色小镇等等都能和地产相加的开发模式，注定了两者的深度捆绑。

一个能提供资金，一个能给地产企业低价拿地、地方扶持上面提供助力。只不过这种模式，在地产高歌猛进时，两者还能出现良性互动。但只要地产出现问题，投资大、周期长、回报慢的文旅项目就会是第一个被甩掉的包袱。

一个注重产品体验和服务的产品，一个则注重效率和周转去化，两种商业模式不同的产业，遇到危机时，最终结局就是分崩离析。

“佳宇公司，明显就是个草台班子，挣得是卖房子挣快钱，干一炮就走的勾当，他们所谓的什么旅游度假酒店的开发，其实还不如我说的这些。”

“到最后，就是村民没了地没了房子，地方上瞎折腾，盖得什么别墅即便卖出去，过不了几年就会变成空巢，放在那长草，毕竟有钱人么，不在乎。至于那个什么酒店，到底有没有还是个问号。繁华易逝，荒芜难复。”

“开发商搞文创、搞养老、搞旅游，大多数都是在搞笑。醉翁之意不在酒，只要开发地产项目，不论加了什么概念，其实都特么不过是为了卖房子。”

村委会边上，鲁达一条腿歪坐在石碾上，一边嘬着烟，一边琢磨着李乐用最直白的话做的解释。

“干外甥，那你这意思是？”

“干舅舅，咱们先说你原来的那个方案。露营烧烤、农田体验，水果采摘、民宿农家乐，都挺好，休闲活动么，依托的都是乡村。农耕文化、田园风光、村落民宅、生态农业组成的乡村旅游，农文旅融合，是个好方向。”

“农文旅是个什么？”

李乐屁股一歪，也坐到碾盘上，翘着二郎腿，扒拉着膝盖，“农文旅啊，就是农业加文化加旅游。具体点，一是与和农业相关的活动，二呢就是民俗文化，逢年过节唱大戏、看庙会，扭秧歌跑旱船这种，三就是看自然景观，休息，躺着，从自己个儿从自己活腻了的地方跑到别人活腻了的地方去花掉自己的钱。”

“咳咳，咳！你这么一说，还真是啊。”鲁达听到最后一句，一口烟呛了，咳嗽着笑道。

李乐搀了一下差点歪倒的鲁达，也笑，“旅游么，说白了，就这么档子事儿，小孩子长见识，长阅历，大人么，看山看水看风土人情，换个心情，充个能，回去继续当牛做马拼死拼活。”

“哈哈哈哈~~~~”

“所以呢，农文旅依托于乡村，地产或者资本介入的痕迹会比较淡。因为农文旅的主体是村集体。形式上，文旅地产是开发商从拿地盖房子到后期的运营管理，农文旅则是建构在村集体经济基础上，要么自己，要么找商业公司进行市场化运作，而且，体量投入和周期上，要比文旅地产什么的要小的多短的多。”

鲁达琢磨琢磨，又摸出根烟，凑近烟屁股点着，续上嘬了口，说道，“那你的意思，我这个方案还成？”

“成，怎么不成。”

“那就好，那就好。”